投资性房地产业务的财税差异与调整

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投资性房地产业务的财税差异与调整

某企业于2011年1月取得工商营业执照，主营高档写字楼出租业务，由于企业主要负责房产出租，企业财务人员按照新会计准则中的投资性房地产准则要求对公司的出租房产进行核算，并且采用公允价值模式进行后续计量。企业汇算清缴期间，财务人员对税法关于公允价值模式下投资性房地产后续计量如何规定，税法与会计核算存在哪些差异以及企业所得税纳税申报表如何填报等问题来电咨询。

税法规定，取得的固定资产以历史成本作为计税基础，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计提的固定资产折旧允许在税前扣除。所得税法对会计上的“公允价值变动损益”不予确认，所得税与会计处理出现差异。企业所得税的计算要按照税法的规定来确认年度的应纳税所得额，因此在年终汇算清缴时，对税法与会计出现的差异就应在计算年度应纳税所得额时进行调整。

企业在以会计利润为基础，计算应纳税所得额时，如果当期“公允价值变动损益”出现贷方发生额，需要进行纳税调减处理；如果当期“公允价值变动损益”出现借方发生额，需要进行纳税调增处理。同时，按照企业所得税法的相关规定对此类资产可以计提折旧，企业所得税和会计处理出现差异，所得税与会计处理的差异为暂时性差异。公允价值模式下投资性房地产后续计量会计处理与税务处理的差异应在计算应纳税所得额时予以调整。下面举例说明。

例如，2011年1月1日上述企业将一幢写字楼对外出租，该写字楼的初始成本为500万元，使用年限20年，预计净残值率为5%。该投资性房地产期末采用公允价值计量，2011年12月31日，经复核，该投资性房地产的公允价值为520万元。

（一）会计处理为，（1）2011年初将写字楼对外出租时企业的账务处理：借记：投资性房地产——成本5000000；贷记：固定资产5000000。（2）会计准则规定，对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。2011年12月31日企业的账务处理为，借记：投资性房地产——公允价值变动200000；贷记：公允价值变动损益200000。

（二）企业所得税处理及企业所得税和会计差异调整。

企业所得税法确认写字楼为固定资产。采用公允价值模式的会计处理在企业所得税上不予确认，企业所得税法对企业出租建筑物的计量应按照历史成本确认为计税基础，同时按照企业所得税法的相关规定计提的折旧部分允许在税前扣除，企业所得税和会计处理出现差异，差异的性质为暂时性差异。

2011年企业所得税税前允许扣除的折旧为500×（1-5%）÷20=23.75（万元）。

因此，在计算2011年企业所得税应纳税所得额时，企业所得税对会计上写字楼公允价值与账面价值之间的差额，通过当期“公允价值变动损益”会计科目的贷方结转计入当期会计利润的20万元不予确认，当期应作纳税调减处理，调减额为20万元；另外企业所得税对本例中投资性房地产确认为固定资产，提取折旧23.75万元，当期应作纳税调减处理，调减额为23.75万元。此项业务合计纳税调减额为43.75万元。

投资性房地产业务的财税差异与调整是什么？以上是我们关于投资性房地产业务账务处理的一些介绍，希望这篇文章，可以帮助这些行业的小伙伴们了解新的税法内容。如果还有想要咨询的问题，欢迎到会计实操官网，联系我们的答疑老师。

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