​开征房地产税是否扣除掉土地价格

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开征房地产税是否扣除掉土地价格

长期以来,我国的房地产业税收一直落在流转税上,房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税;交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税.换句话说,一旦拥有了商品房,也就基本上完了一切税收,除非继续交易.广而言之,我国现行的税收制度重点基本上也落在流转税上.换个角度看,也就是国人税赋负担大致上是均等的,但实际上这是不公平的,没有做到有钱的多缴税,没钱的少缴税甚至不缴税.尤其当前在基尼指数居高不下的情况下,更要尽快开征财产保有税.开征房地产税,无疑是一项可靠的财政收入,它甚至可以不必在意当地房地产业是否过热或过冷,因为它是财产保有税.

现在开征房地产税,实际上是增加财产保有税,而减少流转交易税.减轻流转交易税,也就减轻了普通购房者刚需购房的负担,而增加商品房保有税,就是加重了商品房投资投机者的投资成本.当投资品有了保有税,其投资成本高了,获利空间就相对压缩了.所以,这或许会影响楼价.因为,虽然限购令已执行了5年,然而就**穗深四大最热门的楼市来看,大约还有三分之一以上的商品房其实是主要被当作投资品的.

目前涉及房地产业的税收十分复杂,税种繁多.在营业税和土地增值税、城镇土地使用税和房产税、契税和印花税之间,都存在着一定的重复征收现象.我国当前财税改革的一大任务,就是利用新税种设计的时机将复杂税费归并统一.开征房地产税,最终效果是消除重复征税现象,并让各种规范性的税收体现在明处,尽最大可能减少暗处的、征税机关自由裁量性高的收费,实现税制优化,从而让企业与购房者所承担的税负明晰化.

但是,假如从财政税收收入或税收调控市场的角度去看房地产税,其影响不见得有多大.

如果房地产税税率定为1%的较高税率,可能影响房地产价格,降幅为房地产税率和资金贴现率的比值,现有房价或将有1%÷5%=20%的跌幅.考虑到通胀因素,中低收入税率的折扣,以及房地产税收用于城市基础建设带来的房地产的升值,房地产实际价格跌幅或在15%左右.开征房地产税,将取消流转环节中的二套房20%的房产个人所得税.以一套100万房产计算,征收1%房地产税后,房价可能贬值为85万左右.而100万房产在二手房市场,如果满五年,升值大概在一倍左右,需要缴纳(100-50)×20%=10万个人所得税,房产实际价值也在90万左右.

因此,开征房地产税对房价的下跌影响实在是有限的;当然,其对税收收入总额增加也极有限,但房地产税是旱涝保收的,房地产交易所得税在市场不景气时则会有所减少.只是有个问题不能不厘清.新的房地产税一大优点是避免了重复收税,可千万别在小的方面避免了重复收税,却在大的方面反而出现了新的重复收税.

开征房地产税计算方法和顺序

1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税,如果企业只有一块土地最为简单,如有多块地需分别计算.

2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上,而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别,所以计算顺序应该是(1)、按宗确认房产原值和面积,有证房产按证号分别计算,无证房产也应按宗计算;(2)、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值,如需并入则计算确认房产坐落地块的价值;(3)计算出该宗房产所坐落地块的容积率,将该宗地块上所有房产建筑面积(包括应税房产和免税房产)除以土地面积得出;(4)对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中(包括应税房产和免税房产),对免税房产虽并入但不征税;(5)将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分(从租部分可能为零).对从租房产,虽将地价并入但并不据此征税,而据租金收入征税,对从价部分房产则将地价一并征税.至此完成土地价款并入房产征税的计算确认.

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