企业转租的租金收入如何申报

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企业转租的租金收入如何申报?

问：出租房屋后，承租人(企业)将房子转租出去，此时房屋所有人(企业)出租人是否需要缴纳何种税?承租人也就是转租人是否需要缴税?如果转租人缴纳税款，其与出租人缴纳的税款有何不同?

答：产权所有人作为出租人应缴纳营业税及附加、印花税、房产税、土地使用税、所得税。转租人再出租房产时，原出租人并未取得所得，不用就转租人再出租取得的收入纳税。

租金收入的所得税处理

(一)提前收到租金的情况，会计与税法实现了一致

例1：2009年1月1日A企业租赁闲置的机器设备给B企业，租赁期3年，每年租金200万元，2009年1月1日一次收取了3年的租金600万元。

会计处理：2009年度确认200万元租金收入，而《条例》第19条确认600万元收入，属于税法与会计的差异，应在纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额400万元。2010、2011两个年度应该调减200万元。而《通知》下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认200万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。

(二)跨期后收取租金的，在租金问题上会计与税法有差异

例2：接上例，假如2009年签订租赁合同，租赁期3年，2011年一次性收取租金600万元。

会计处理：2009、2010、2011年每年确认收入200万元，而税法在2011年一次性确认收入，因此附表3第5行在2009年每年调减200 万元，则2011年调增应纳税所得额400万元。税法之所以这样规定，是因为2009、2010年实际没有收到租金，如果规定按照权责发生制纳税，企业必然缺乏必要的纳税资金，因此纳税义务确定在根据合同规定收到租金的2011年。因此，目前租金收人的纳税义务发生时间，体现了"权责发生制"和"纳税必要资金原则"。

(三)租金纳税处理前后有差异，需追溯调整

《通知》没有明确执行时间，但是由于该文件是对执行《企业所得税法》的解释，一般认为应该在2008年开始实施。

例3：某企业2008年一次性收取3年租金600万元，2008年一次性作为收入，并且在附表3第5行纳税调增400万元。企业提出进行追溯调整，即：2008年应确认收入200万元，多确认的400万元应该退税，企业不要求退税，而是要求在2009年抵顶税款400万元×25%=100(万元)，而以后每年度不再做纳税调减，即实现了资金的时间价值。如果不要求抵顶，则每年调减应纳税所得额200万元。

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