房产租赁该怎样缴税

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　　某市工业企业A公司于2011年11月30日与B公司签订书面房产出租合同，约定从2012年1月1日起将有关房产出租给B公司，租赁期限为3年，每年租金12万元。合同同时约定，第一年的租金于签订合同当日支付，以后两年租金付款时间是每年1月1日。B公司实际付款时间为2011年12月20日12万元、2013年3月1日12万元、2014年6月1日12万元。该房产的从价计征房产税的原值为300万元，当地房产余值减除比例为30%.请问A公司该如何缴税?

　　答：1.营业税

　　营业税暂行条例及其实施细则规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。这里所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。这里所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。纳税人提供租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。对照政策，B公司收到第一笔租金12万元，采取的是预收款方式，纳税义务发生时间为实际收款时间2011年12月20日。第二、三笔租金，实际收款时间都比合同约定时间滞后，因此，应按合同约定时间确认收入，即2013年1月1日和2014年1月1日分别确认营业税应税收入12万元。

　　2.房产税

　　房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税按年征收，分期缴纳。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。A公司从2012年1月1日起出租，对照政策，从租计征房产税的纳税义务发生时间为出租的次月，即2012年2月，因此，应从2012年2月起按租金收入计征房产税，对1月仍应从价计征房产税。假设不考虑其他房产，A公司2012年1月房产税为3000000×(1-30%)×1.2%×1/12=2100(元)，2月~12月房产税为110000×12%=13200(元)。2013年和2014年都按12万元租金收入从租计征房产税。

　　3.印花税

　　印花税暂行条例及其施行细则规定，应纳税凭证应当于合同的签订时、书据的立据时、账簿的启用时和证照的领受时贴花。财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。该租赁合同签订时间是2011年11月30日，因此，印花税的纳税义务发生时间就是签订当天。印花税计税依据是合同的租金总额，即36万元，而不是12万元。

　　4.企业所得税

　　企业所得税法实施条例规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据企业所得税法实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。本案例中租金收入不符合提前一次性支付，所以应按合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。即2011年11月30日12万元、2013年1月1日12万元、2014年1月1日12万元，确认收入的时间与实际付款时间不同。

　　5.个人所得税

　　个人所得税法及其实施条例规定，财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次。个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。如果案例中出租方是个人，则要对其每个月取得的租赁收入逐月计算个人所得税，并且应由承租方按规定代扣代缴。

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