房产企业开发产品完工后成本的确认

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　　开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发成本”归集的成本费用相应按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。

　　会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。所以，开发产品完工后，按照已售建筑面积和单位成本结转的销售成本，从会计报表上能够反映开发项目的实际经营情况。

　　税务处理上，国税发[2009]31号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

　　上述税法规定的内容可概括如下：

　　1.开发产品当年度完工必须结算计税成本。

　　2.根据结算的计税成本，对以前销售收入实际毛利额与预计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。

　　3.计税成本核算终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。

　　由此产生的会计成本与计税成本差异表现在：

　　1.会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本。

　　2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。

　　3.会计成本对未入账的成本费用均可以预提；计税成本则规定，预提成本费用不超过国税发[2009]31号文件第三十二条规定的范围和标准。

　　4.12月31日~5月31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的成本费用或冲减预提成本，税法则可以计入当年度计税成本。

　　【例】A房地产开发企业开发的某楼盘已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2008年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2009年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日按照合同造价预提了3000万元。年终结转后开发成本无余额。

　　计税成本核算以2009年5月1日为终止日，企业的计税成本包括：

　　1.2008年12月31日前已取得的发票5000万元；

　　2.2009年4月取得的发票1000万元；

　　3.不超过合同总额10%的预提成本800万元；

　　企业的销售成本当年度为8000万元，企业的计税成本当年度为6800万元，差额为1200万元。

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