拍卖取得的不动产不能抵扣进项税怎么办?

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拍卖取得的不动产不能抵扣进项税怎么办?

答:法院拍卖土地房屋,被拍卖企业属于销售不动产.如果适用一般计税方法,税率为10%;如适用简易计税方法,征收率为5%.

根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)和《财税2016(36号)文件》规定,一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额.一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,名义税率为11%(现为10%).小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额.

按照规定,一般纳税人在2016年4月30日前取得的不动产选择简易计税方法的,要向主管税务机关报送有关资料备案.一般纳税人可以按照简易征收率5%或10%税率计算纳税,自行开具增值税专用发票,购买方可给予进项税额抵扣.小规模纳税人适用5%简易征收率计税的,可申请向税务机关代开专用发票,购买方可进行进项税额抵扣.以上规定和操作方法对正常经营企业来说是可行的,对非正常经营企业来说则很难适用,因为大多数被拍卖的非正常企业已经失联.

笔者梳理有关法规发现,《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号)规定,根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票的,可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应予受理.购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时,由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因,致使纳税人不能取得销售不动产发票的,税务机关在核实有关情况后应予受理.

取得法院拍卖的不动产是否可以参照上述规定处理?不然,因为上述公告只是解决了不动产转移过程中,"有法律文书而无销售发票"和"非正常户销售不动产纳税人不能取得销售不动产发票"的产权转移问题,而没有解决增值税专用发票的取得及抵扣问题.

建议:完善拍卖非正常企业不动产税务处置规定

规定受买方为负税义务人.法院拍卖不动产,拍卖公告约定过户中的税收由买受方承担的,规定受买方为负税义务人.受买方可根据法院出具的拍卖成交等证明材料,向税务机关特申请简易计税办法.在操作程序上,可以采取由税务机关在报纸等媒介上责令被拍卖企业作出一般计税方法或简易计税方法的选择,若在7天内无响应的,则视为选择权的放弃,由受让方即负税义务人行使代位权,就有关拍卖物作出决定:选择按一般计税方法或简易计税方法计税.

设置《不动产转移特殊凭据》.通过法院拍卖的非正常企业不动产,可由税务总局设置《不动产转移特殊凭据》,由买受方自开,作为入账依据,并由买受方以负税人的名义,按不开票销售收入向税务机关申报缴纳税款,税率为10%,或按简易计税办法的5%税率计税.

明确《不动产转移特殊凭据》的构成要素.明确《不动产转移特殊凭据》包括购置方的基本信息、被拍卖方的基本信息、法院拍卖编号等成交信息、资金支付信息等.

配套进行金税三期处置准备.由税务总局金税三期工程设置《不动产转移特殊凭据》录入接口,准予有关已纳税款的进项抵扣.

规定取得凭据的合法途径.针对《不动产转移特殊凭据》业务,可以要求买受方企业向税务机关提供备案.

购入不动产进项税的抵扣具体如何处理?

财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(四)项规定:

"适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%.

取得不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目.

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定."

拍卖取得的不动产不能抵扣进项税怎么办?因为拍卖的大部分是非正常企业,目前只希望国家尽早出台相关的政策来完善这个问题,如果你有其他建议或者想法,可以来会计实操找在线答疑老师聊聊.

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