营改增后购入投资性房产的增值税怎么处理

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营改增后购入投资性房产的增值税怎么处理

答：根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)，以经营租赁方式出租不动产应注意：

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报

一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照 3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

注意：这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

2、小规模纳税人出租不动产。单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照 5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

4、不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

5、预缴税款的计算。出租不动产税率为11%，征收率为5%，预缴税款如下：

(1)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%

(2)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

案例：山东的甲公司(增值税一般纳税人)2015年6月30日购买了山西的一幢商务楼，当天即对外出租。该资产的买价为3000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，租期10年，合同约定租金年末结清。采用成本模式计量。2016年末商务楼的可收回金额为2330万元，假定出租该房产选择简易计税，2016 年12月公司其他业务的增值税应纳税额为25 万元。做出2015至2017年的分录。

解析：(单位万元)

1、2015年财税处理：

投资性房地产的入账成本=3000+20=3020

摊销额=[3020-(21-1)]÷40×6/12=37.5

收取租金：

借：银行存款　　　　　200

贷：其他业务收入　　　　　200

提取当年折旧：

借：其他业务成本　　 　37.5

贷：投资性房地产累计折旧　　　 37.5

计算应交营业税：

借：营业税金及附加　　　 　10(200×5%)

贷：应交税费----应交营业税　　 　10

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