不动产经营租赁如何缴纳增值税？

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不动产经营租赁中一般纳税人和小规模纳税人都是如何缴纳增值税？

　　一、税率

　　（一）一般纳税人

　　（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%。

　　（二）小规模纳税人

　　（1）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（2）个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　（3）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

　　（4）其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　二、预缴税款和纳税申报

　　（一）一般纳税人

　　（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　应预缴税款计算公式：

　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

　　（2）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　应预缴税款计算公式：

　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

　　（二）小规模纳税人

　　（1）单位和个体工商户出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

　　除个体工商户出租住房外，应预缴税款计算公式：

　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

　　个体工商户出租住房，应预缴税款计算公式：

　　应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

　　（2）其他个人出租不动产，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

　　三、发票开具

　　（一）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

　　（二）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

　　（三）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

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