自用改出租所得税的会计处理方法

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自用改出租所得税的会计处理方法

企业将原本用于日常生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常采用成本模式或公允价值模式进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

当企业发生自用房产改为出租情况时，根据《企业会计准则第3号----投资性房地产》的规定，应该按照非投资性房地产转换为投资性房地产核算方式进行会计处理。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

对投资性房地产的后续计量，应该注意：

1．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2．以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。

3．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不可逆转。

4．采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入等。采用公允价值模式进行后续计量，不再对投资性房地产进行减值测试。

5．根据《企业会计准则第18号----所得税》规定，在采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。

注意：企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，采用公允价值计量，应当按照该项存货在转换日的公允价值，借记“投资性房地产----成本”科目，按照其账面余额，贷记“开发产品”科目，按照其差额，贷记“其他综合收益”科目（贷方差额）或借记“公允价值变动损益”科目（借方差额）。

房产自用或出租企业所得税的处理

对企业所得税而言，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）*9条第（三）款规定，除将资产转移至境外以外，企业改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营），由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。因而，本例中，该企业将其开发产品用于自用或出租无需视同销售确认收入。

由于自产产品转为固定资产不再视同销售，为避免房地产开发企业利用固定资产折旧避税，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

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