厦门地税：厦门市土地增值税清算管理办法

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厦门市地方税务局关于发布《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告（2015年第3号）

　　现将《厦门市土地增值税清算管理办法》予以发布，自2015年5月1日起施行。

　　特此公告。

　　厦门市地方税务局2015年3月26日

　　厦门市土地增值税清算管理办法

　　第一章总则

　　第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我市房地产开发经营业务的特点，制定本办法。

　　第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条本办法所称土地增值税清算（以下简称“清算”），是指纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表（二）》（从事房地产开发的纳税人适用）（见附件1），向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条纳税人应根据国家税收法律、法规、规章以及本办法等规定，办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他有关涉税事项。

　　第五条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

　　第六条主管税务机关应及时开展清算审核工作，重点对纳税人清算申报收入、扣除项目金额等情况进行审核。

　　第二章项目管理

　　第七条纳税人应当按照主管税务机关房地产项目管理的要求和土地增值税清算管理规定，从取得土地使用权开始，就房地产项目立项、规划设计、施工、预售（销售）、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况及时向主管税务机关报告。

　　主管税务机关应当做好项目跟踪管理工作。房地产项目土地增值税管理应当保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。

　　第八条纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好财务会计核算工作。

　　纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当按照清算要求按不同期间和不同项目归集收入、成本、费用。

　　第九条纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应当按项目或按分期项目分别开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。

　　第十条纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《土地增值税项目登记表》（见附件2），同时提供以下书面资料：

　　（一）房地产项目立项批文；

　　（二）国有土地使用权出让合同或转让合同；

　　（三）纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供书面材料。

　　第十一条主管税务机关可要求纳税人在下列事项发生之日或取得本条所述书面文件之日起30日内提供以下资料：

　　（一）《建设用地规划许可证》（含许可证附件）、《厦门市建设工程项目报建表》；

　　（二）《建设工程规划许可证》（含许可证附件）、《建设工程设计方案自审表》《规划控制指标核查表》《规划要点》《红线图》《建设工程设计方案批复通知书》；

　　（三）《建筑工程施工许可证》《建筑工程施工许可申请表》；

　　（四）测绘成果报告；

　　（五）《商品房（预售）销售许可证》；

　　（六）《建设工程竣工验收备案证明书》。

　　第十二条纳税人在开发项目销售面积（含视同销售面积，下同）达到可售建筑面积85%的，或者销售面积虽未达到85%，但是已售建筑面积与自用、出租建筑面积合计达到建筑面积85%的，主管税务机关可要求其在达到该比例之日起30日内报送《房地产项目销售和自用（含出租）情况表》（附件3）。

　　第三章清算申报与受理

　　第十三条纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　（一）房地产项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　第十四条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　前款第（一）项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指纳税人已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。纳税人开发的房地产项目存在本办法第二十九条第一款所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。纳税人符合前款第（三）项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

　　第十五条第十三条和第十四条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

　　（二）开发产品已开始交付购买方；

　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。

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