保障性住房营业税相关问题解答

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1.问：机关、事业单位和企业（以下简称“单位”）出售保障性住房是否需要缴纳营业税？　　答：《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。因此，单位向职工出售保障性住房应就取得的全部价款和价外费用按照“销售不动产”税目申报缴纳营业税。　　2.问：保障性住房如何认定？　　答：保障性住房主要包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房，集资房属于经济适用房。税务机关在执法过程中，判断保障性住房的类型主要依据房改办或住建部门对建设单位的批复文件确定，批准建设哪种类型的保障性住房，税务机关就套用该类税收政策。税务机关不依据保障性住房的资金来源或售房合同约定确定保障性住房类型。　　3.问：谁是集资建设住房“销售不动产”营业税的纳税人？　　答：集资建设住房是单位利用自有土地或下属单位土地，按基建程序办理集资建设住房立项并组织实施的，在出售前，其所有权属于单位。单位收取职工的集资款是职工为取得房屋所有权而支付的货币资金。而单位将房屋所有权转移给职工，也是基于取得了职工的集资款，属于有偿销售不动产行为。因此，单位集资建设住房，无论其与职工签订何种形式的合同或协议，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条的规定缴纳营业税。集资建设住房销售不动产营业税的纳税人是有偿转让集资建设住房所有权的机关、事业单位和企业，并不是取得集资房的职工。　　4.问：集资建设住房与个人自建住房有何区别？　　答：集资建设住房建设单位须拥有土地使用权，建设立项由该建设单位负责办理；个人自建住房是个人拥有土地使用权且由个人组织建造。　　5.问：单位出售保障性住房营业税有没有税收优惠？　　答：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）和《财政部国家税务总局关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》（财税〔2013〕62号）文件规定，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。此项优惠政策仅限于房改房。　　根据《海南省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（琼地税发〔1999〕352号）和《海南省地方税务局关于公布废止修改和继续有效的税收规范性文件目录的公告》（海南省地方税务局公告2010年第6号）有关规定，对企业、行政事业单位经房改部门批准，按建筑安装成本集资合作兴建的职工住房（即集资房），2010年12月30日前销售的，暂免征收销售不动产环节的营业税； 2010年12月30日后（含）销售的，应按规定征收销售不动产环节的营业税。　　除上述营业税优惠政策外，其他保障性住房均没有营业税税收优惠，需按照“销售不动产”税目缴纳营业税。　　6. 问：如何界定“2010年12月30日前销售的集资房”？　　答：单位建设集资房从报批、立项、开工建设、完工验收历时比较长，时间短的也要一、两年，时间长的五、六年，甚至十年的；一般分期缴纳集资款，缴纳各期集资款时间有的跨时也比较长。集资建房（售房）合同有的是在建设过程中签订，有的是在完工后才签订。不管历时多长，形式怎样，“2010年12月30日前销售的集资房”按照营业税纳税义务发生时间确定。单位出售集资房纳税义务发生时间在2010年12月30日前的，暂免征收营业税；纳税义务发生时间在2010年12月30日后（含）的，需缴纳营业税。纳税义务发生时间根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条和第二十五条确定，即：对实际收取集资款的时间和购房合同中约定的收款时间，按照“孰先”原则确定纳税义务发生时间。　　7.问：单位如何申报缴纳保障性住房营业税及开具发票？　　答：单位申报缴纳保障性住房营业税，需进行立项登记。考虑到建设保障性住房的单位主要是机关、事业单位和国有企业，基本上不从事房地产开发，且建设的保障性住房（除限价商品房外）基本上没有增值，为了方便纳税人，各市县区地税局将开设保障性住房（除限价商品房外）绿色通道，纳税人随到随办，并由主管税务局指定专人负责代做立项登记，纳税人缴税后由税务机关代开发票。　　8.问：房改房和符合条件的集资房减免税手续如何办理？　　答：单位出售房改房和符合条件的集资房，在做完立项登记后，需要携带住建部门批复的相关批文、出售住房合同及售房收入证明等资料，到办税服务厅进行减免税备案。只有做完减免税备案后，在进行纳税申报时才能享受相应的减免。　　9.问：单位出售保障性住房经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的，应承担哪些法律责任？　　答：《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此，单位出售保障性住房，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的，属于偷税行为，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　10. 问：单位出售保障性住房未在税务机关责令限期内缴纳税款的，税务机关可采取哪些措施？　　答：《中华人民共和国税收征收管理法》第四十四条规定，欠缴税款的纳税人或者他的法定代表人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。因此，单位出售保障性住房未在税务机关责令限期内结清应纳税款、滞纳金或者提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其法定代表人出境。　　11.问：单位出售保障性住房涉税方面有哪些法律救济途径？　　答：税务当事人认为自身合法权益受到侵害时，享有通过税务行政复议、税务行政诉讼要求国家机关进行救济的权利。　　（一）如何申请税务行政复议？　　1、复议管辖机关　　对各级地税机关作出的具体行政行为不服的，可以选择向其上一级地方税务局或者该税务局的本级人民政府申请行政复议，省、自治区、直辖市另有规定的，依照规定办理。　　2、申请期限和条件　　申请人可以在知道税务机关作出具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请。因不可抗力或者被申请人设置障碍等原因耽误法定申请期限的，申请期限的计算应当扣除被耽误时间。　　申请人对税务机关作出的征税行为不服的，必须依照税务机关根据法律、法规确定的税额、期限，先行缴纳或者解缴税款和滞纳金，或者提供相应的担保，才可以申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。　　申请人对税务机关作出的其他具体行政行为不服的，可以申请行政复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。但是，对税务机关作出逾期不缴纳罚款加处罚款的决定不服的，应当先缴纳罚款和加处罚款，再申请行政复议。　　（二）税务行政诉讼的起诉时限和条件是什么？　　对税务机关的征税行为不服的，必须先提出行政复议申请，对行政复议决定不服的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。复议机关逾期不作决定的，可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。对税务机关的征税行为以外的其他具体行政行为不服，可以申请行政复议，也可以在知道作出具体行政行为之日起3个月内直接向人民法院提起行政诉讼。因不可抗力或其他特殊情况耽误法定期限的，在障碍消除后10日内，可以申请延长期限，由人民法院决定。

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