​租赁集体土地如何缴纳土地使用税

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租赁集体土地如何缴纳土地使用税

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳土地使用税.前款所称单位,包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人,包括个体工商户以及其他个人.

按照此规定,土地使用税应当由土地实际使用人缴纳.具体地讲:如果属于应税土地使用税的单位和个人出租土地的,那么应当由出租人缴纳土地使用税,如果是免税单位出租土地的,那么应当由承租人缴纳土地使用税.但是需要注意一种特殊情况,即《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定:在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的.由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税.

出租的土地的使用税由谁交?

1、确定谁使用土地

我把土地出租给你使用,我俩谁在使用土地?有人不假思索地说:"出租土地,不也是一种使用土地的行为吗?利用出租这一方式赚钱".千万不要想当然.出租方利用出租土地赚租金,承租方利用承租土地搞经营,同一块土地,难道就由两个人同时在使用吗?土地使用税政策,并没有直接定义什么叫"使用土地".而按会计的理解,出租行为是"让渡财产使用权"的行为,即它是对土地使用权力的让渡行为,而非直接对土地的使用行为.

正因为税法没有自己的"使用土地"定义,所以,与会计处理形不成差异.结论就出来了,税会无差异应该按会计的规则来,即出租土地行为,不是使用土地行为.进一步分析如下:承租方才是真正的使用土地、占有土地的人;出租方把土地使用权让渡给承租方,自己就无法再使用土地、占有土地了;承租方取得了土地使用权、土地占用权,他才是土地占用权人.《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(1988国税地字第15号)曾明确重申:"土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳."

2、确定谁拥有土地使用权

最简单的情况当然是,拥有《国有土地使用权证》,或者农村集体拥有集体土地的所有权和使用权.但是,如果通过租赁合同,把拥有的土地使用权在一定时期内让渡给了别人,谁拥有土地使用权呢?当然是承租方拥有土地使用权了.不要把合同不当回事.所以,关于土地出租过程中土地使用税纳税人的判定规则,政策是非常明确的.

土地出租后,承租方拥有了土地使用权.当然是纳税人.但在实务中,许多企业、会计、地税机关、甚至专家对出租土地导致的土地使用税纳税人,是这样判定的:如果属于应税单位和个人出租土地的,那么应当由出租人缴纳土地使用税,如果是免税单位出租土地的,那么应当由承租人缴纳土地使用税.即:原则上以《国有土地使用权证》来判断.

只有当拥有土地的单位免税时,才转移给承租方.这样的判定既复杂,又缺乏体系性,与土地使用税总体规则并不相容,完全就是为了好征税.因为它的好处是简单,只要找得到《国有土地使用权证》,就找得到纳税人.但是,对纳税人的判定是一件严肃的事,应该严格按照税法体系进行判定.

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