土地增值税计算公式及案例分析

本篇是有关土地增值税计算公式及案例分析的会计知识内容，在这个文章中，小编给会计朋友们详细介绍了财税人员需要了解的土地增值税计算公式及案例分析财税知识，我们坚信能帮您解决土地增值税计算公式及案例分析的财务和税务的问题。

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

【案例分析一】：

甲于2005年4月在东区购得一商铺，购入价为80万元，支付契税2.4万元。2009年10月，甲将该商铺转让给乙，转让价为120万元。

1、假设甲能提供该商铺的购房发票和评估报告，评估价格为108万元，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

2、假设甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，甲在转让时应如何缴纳土地增值税?

解答：

1、甲能提供该商铺的购房发票等原值凭证，因此应按据实清算方式征收土地增值税：

第一步，计算应缴纳营业税及相关税费①应缴纳营业税=(120-80)×5%=2万元②应缴纳城建税=2×7%=0.14万元③应缴纳教育费附加=2×3%=0.06万元④应缴纳印花税=120×0.05%=0.06万元⑤应缴纳堤围费=(120-80)×0.1%=0.04万元

第二步，计算应缴纳土地增值税①扣除项目金额=评估价格+转让环节缴纳的税金=108+(2+0.14+0.06+0.06+0.04+2.4)=112.7万元②增值额=120-112.7=7.3万元③增值率=7.3/112.7=6.48%<50%，适用30%税率④应缴纳土地增值税=7.3×30%=2.19万元。

2、甲不能提供该商铺购买原值的合法有效凭证，因此应按核定清算方式征收土地增值税：应缴纳土地增值税=120×2%=2.4万元。

【案例分析二】：

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)，但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

解答：

(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

(2)房地产开发成本为3000万元

(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元)

(4)允许扣除的税费为555万元

(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元)

(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元)

(7)增值额=10000-6005=3995(万元)

(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%

(9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)

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