房屋产权置换的税务处理

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房屋产权置换的税务处理

产权置换业务主要涉及增值税、企业所得税和土地增值税等税种及相应发票开具等问题

1、增值税的税务处理

根据深地税发[1999]462号《深圳市地方税务局关于旧城拆迁改造有关增值税问题的通知》规定，"对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按增值税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征；转让土地使用权；的增值税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征；销售不动产；的增值税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按增值税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征；销售不动产；的增值税"。

关于增值税计缴的时间，主要有以下三个时点：一是因房地产在达到预售条件，取得预售许可证后，方可对外销售。所以只有在达到预售条件时，为产权置换面积及超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额部分预缴增值税的时点。二是在达到预售条件，并收取超出产权置换面积部分的房款时，为超出产权置换面积部分的房款的预缴增值税时点；三是将回迁房交付被拆迁人时，以上预缴的税款需转入增值税金及附加。

2、企业所得税的税务处理

根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定，"企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收人(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15% ，具体比例由主管税务机关确定" 。

3、土地增值税的税务处理

根据广州市地方税务局于2008年10月20日出台的关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知(穗地税函[2008]342号)规定， "房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据国税发[2006]187号文第三条*9项规定确认房地产开发企业销售不动产收入"。

与开发商以产权置换的房屋如何办理房产证？

我们要与开发商以产权置换的房屋办理房产证，和购买的商品房的程序是一样的，可由开发商负责办理产权证和土地证。产权置换的房屋交易也是商品房正常交易，没有五年的限制规定。

新购房办理房产证程序。

1。首先要审查发展商的资格手续是否健全，五证是否完备。

2.买卖的双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本《商品房销售合同》等证件和资料。

3.买卖的双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。

4.办理完买卖过户手续以后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

5.必须经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

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