自然人出租房屋可以代开增值税专用发票吗？

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问：自然人出租房屋是否可以申请代开增值税专用发票？

答：根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）规定，增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。

月租金收入不超过3万元，去地税代开发票，由于免征增值税，只能代开普票；

月租金收入超过3万元，去地税代开发票，全额缴纳增值税，可以代开专票，取得该专票的一般纳税人可以按规定抵扣进项税额。

个人出租房屋增值税计算

（1）个人出租住房，应按照5％的征收率减按1.5％计算应纳税额，具体计算公式：

应缴增值税=房租全额÷（1+5%）×1.5%

【例】某自然人出租个人住房，月房租6万元。

不含税销售额=6÷(1+5%)=5.71万元

应纳税额=5.71×1.5%=0.08万元

月租金超过3万元，可以代开专票。

（2）出租不动产(不含住房)，征收率为5%，具体计算公式：

应缴增值税=房租全额÷（1+5%）×5%

【例】某自然人出租个人商铺，月房租6万元。

不含税销售额=6÷(1+5%)=5.71万元

应纳税额=5.71×5%=2.86万元

月租金超过3万元，可以代开专票。

6.个人租房涉及到个人所得税（如当地无规定采用综合税率）

（1）国税发〔1994〕89规定：纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。“

转租计算个税

国税函〔2009〕639号规定：个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按”财产租赁所得“项目计算缴纳个人所得税；取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。”

营改增后计算个税的口径

财税〔2016〕43号）规定：个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。”

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