地价进项税率是多少

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对于房地产企业来说，通过招拍挂取得土地时往往拿到的是财政票据，所以很多企业一直纠结是不是没有进项可以抵扣。其实早在营改增的时候，财税[2016]36号第10条就已经规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

国家税务总局公告2016年第18号规定，支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，土地价款应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

财税[2016]140号又进一步扩大了扣除范围，"向政府部门支付的土地价款"，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+10%)；

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

国家税务总局公告2016年第86号进一步明确，"当期销售房地产项目建筑面积""房地产项目可供销售建筑面积"，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

【案例】小亿房地产公司2018年12月的销售额是5500万元，购买土地的总价款是2200万元，该公司是一般纳税人，可供销售的建筑面积是100万平方米，当期销售房地产项目建筑面积是50万平方米。

1、账务处理如下：

当期允许扣除的土地价款=50÷100×2200=1100万元

借：银行存款 5500

贷：主营业务收入 5000

应交税费--应交增值税(销项税额) 500

土地价款允许抵减的销项税额=1100÷(1+10%)=100万元

借：应交税费--应交增值税(销项税额抵减) 100

贷：主营业务成本 100

根据财会[2016]22号规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记"主营业务成本"、"存货"、"工程施工"等科目，贷记"应付账款"、"应付票据"、"银行存款"等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记"应交税费--应交增值税(销项税额抵减)"或"应交税费--简易计税"科目(小规模纳税人应借记"应交税费--应交增值税"科目)，贷记"主营业务成本"、"存货"、"工程施工"等科目。

对于地价进项税率是多少这一问题上述文章已经为大家作了梳理解读。希望大家对土地价款抵减销售额的文件规定、会计处理已经有了一个框架性的认识，土地价款的抵减需要严格按照文件规定的计算方法来计算抵减。大家记住了吗？

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