如何理解买卖合同中的特殊解除权

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如何理解买卖合同中的特殊解除权

1．“双方”享有“任意”解除权的合同

下列三类合同，“双方当事人”都享有任意解除权：①委托合同。②不定期租赁合同。不定期租赁合同有三种情形：（a）租赁期限6个月以上的合同，当事人未采用书面形式的（《合同法》第215条）；（b）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的（《合同法》第232条）；（c）租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的（《合同法》第236条）。③技术开发合同。作为技术开发合同标的的技术已经“由他人公开”，致使技术开发合同的履行没有意义的。

2．“特定一方”当事人享有“任意”解除权的合同

下列合同，合同的“特定一方”当事人享有“任意解除权”或者“任意变更权”，因行使任意解除权或者任意变更权给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任：①加工承揽合同的定作人。②货运合同的托运人（在货交收货人之前）。③租赁合同的承租人（租赁物危及其安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该情形，也不影响其解除权）。④赠与合同的赠与人（其经济状况显着恶化，继续履行赠与合同严重影响其生产、生活的）。⑤保险合同的投保人（《保险法》第15条）。

3．“特定一方”享有法定解除权的合同

下列四类合同，一方实施特定违约行为时，“非违约方”享有法定解除权：①分期付款买卖合同。买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人有权解除合同（《合同法》第167条）。②借款合同。借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人有权解除合同（《合同法》第203条）。③租赁合同。承租人擅自转租的，出租人有权解除合同（《合同法》第224条）。④承揽合同（《合同法》第253条）。承揽人擅自将承揽的“主要工作”交由第三人完成的，定作人有权解除合同（如果擅自将其承揽的次要工作转包的，定作人不得解除合同）。

知识扩展

合同法定解除权行使的条件有哪些

　根据《合同法》第九十四条的规定，合同法定解除情形有：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。

如果原告依约给付被告购房定金，但被告收取该购房定金后，未按合同约定履行义务，其行为已严重违约，且被告所卖给原告的两套房屋已经被法院依法查封、执行，被告的违约行为致使原告不能实现购房协议的目的，根据《合同法》第九十四条第一款第四项的规定，本案满足法定解除权的行使条件。

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