房地产企业将开发的房产抵债涉及哪些税？

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　　问：房地产企业将开发的房产抵债给建筑公司，请问其中涉及的税收问题？

　　答：营业税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条第三款规定：“转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。”又国家税务总局《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号规定：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按”销售不动产“税目征收营业税。”因此，房地产企业将部分产品抵债给建筑公司，房地产企业应按“销售不动产”税目缴纳营业税。抵债不动产价格按《实施细则》第十五条规定的顺序由主管税务机关核定营业额，计算缴纳营业税。

　　企业所得税。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定：

　　六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：？？

　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；？？

　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；？？

　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

　　土地增值税。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：

　　三、非直接销售和自用房地产的收入确定？？

　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：？？

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；？？

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　印花税。《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）十、“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何划定？

　　“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

　　需注意的是，根据《税收征收管理法》的规定，纳税人上述申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。

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