房地产开发企业开办费的账务处理

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房地产开发企业开办费的账务处理

会计准则改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将其费用化。规范了开办费的账务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。国家税务总局于 2009 年 2 月 27日发布的《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函 [2009]98 号）明确规定：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

《中华人民共和国企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列出作为长期待摊费用，按照规定摊销的《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年，准予扣除。因此，房地产企业的开办费可以选择适用。

（1）．继续在“待摊费用--开办费”核算，在开始经营之是起，3 年内摊销计入费用。

（2）．直接将开办费在“管理费用”科目中核算，企业可以在开始经营之日的当年一次性在企业所得税税前扣除。

新会计准则下开办费应如何做账？

一、新准则下开办费的会计处理方法

　　从2007年1月1日开始，新会计准则体系（以下简称新准则）在我国的上市公司执行，许多企业（证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等）也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。

　　从《企业会计准则——应用指南》附录——“会计科目与主要帐务处理”（“财会[2006]18号”）中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：

　　1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。

　　2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。

　　3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。

　　4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。

　　5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。

　　实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。

二、新税法下开办费的税务处理

　　《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》（以下简称新税法）从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。

　　原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。

　　而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制？

　　《企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的（《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年），准予扣除：

　　（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；

　　（二）租入固定资产的改建支出；

　　（三）固定资产的大修理支出；

　　（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。

　　从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。

　　而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。

　　2008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”

　　新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用（管理费用、销售费用、财务费用），计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。

　　综上所述，新准则下开办费是在“管理费用”科目核算，且直接计入当期损益的；而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期一次性税前扣除开办费。因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分离，二者协调一致了。以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，当然更不存在纳税调整了。

综合以上所述，对于房地产开发企业开办费的账务处理，财务会计会将其计入房地产开发企业的管理费用，并且会计入当期损益中。如果企业在申报企业所得税时可以一次性的申请税前扣除开办费用。在会计实务网网上还有很多关于企业开办费用的相关资料，如果有学员感兴趣的话可以来会计实务网网进行学习。

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