房地产企业“开发成本”怎么进行税务处理

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房地产企业“开发成本”下一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费六个二级科目。

一、土地征用及拆迁补偿费

1、企业所得税

土地征用及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、土地增值税

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。

补充依据：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）规定，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

（2）在土地增值税清算时，将会计核算中的“土地征用及拆迁补偿费”分成两部分，即将取得土地所支付的地价款和相关费用单独作为“取得土地使用权所支付的金额”；将拆迁支出单独列为“土地征用及拆迁补偿费”。

二、前期工程费

1、企业所得税

前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

2、土地增值税

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

三、建筑安装工程费

1、企业所得税：

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

2、土地增值税：

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

提醒：企业所得税前可以预提的费用：出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（国税发【2009】31号文件第三十二条）

补充依据：国税发【2006】187号文第四条第四款：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

四、基础设施建设费

1、企业所得税

基础设施建设费，指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

2、土地增值税

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

总结：关于“基础设施建设费”，三者口径基本一致，但是强调企业所得税前和土地增值税前扣除的都必须是“红线以内”发生的支出。

五、公共配套设施费

1、企业所得税

公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

2、土地增值税

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

六、开发间接费

1、企业所得税

开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

2、土地增值税

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

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