土地成本如何分摊？

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土地成本如何分摊？

“企业下列成本应按以下方法进行分配：(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。”所谓占地面积法31号文也进行了定义，31号文第二十九条：占地面积法指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。

我认为，土地成本按物业占地面积进行分配不太合理，同时在操作上也有很大难度。理由如下：

1、土地成本和土地容积率存在极大相关性。容积率即地块的地上建筑物的建筑面积与该地块的面积的比率，容积率越高，说明小区建筑面积越大，地块的居住密度大;容积率越小，说明小区的建筑面积越小，地块的居住密度小。而每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地的最大建筑面积。因此，在土地市场中，容积率越高的地块往往土地拍卖价格越高，这时的土地成本按照总建筑面积或总可售面积计入单位成本应该比较合理。一般土地拍卖市场上都会按土地成交价及容积率计算楼板价，以此判断土地价值是否合理(即面包和面粉谁贵的问题)。

2、物业的占地面积虽然也会影响物业的售价，但并不存在占地面积越大物业售价越高的线性关联，这时，土地按物业占地面积进行分配必然使得开发产品收入和成本的不配比。比如，在同一土块中建造不同的物业形态，如别墅和小高层，这时，小高层每平方建筑面积所占的宗地面积要远小于别墅所占的宗地面积，如果说别墅的单位占地面积是小高层的5倍，但别墅的售价绝不可能也达到小高层售价的5倍，因此一般财务处理中上例中的别墅和小高层土地成本都按照可售面积(或建筑面积)进行分摊。

3、按物业占地面积进行分配在操作上也有很大难度。在物业大产证上，宗地面积所对应的土地面积均指的是整个项目土地面积，即使存在不同物业形态，在不同物业形态大产证上的宗地面积也没有进行分割。在缺乏专业测绘资料的情况下，既要确定不同物业形态的实际占用面积，又要合理分摊公共面积，如道路、绿化、变电站等，这明显不切合实际，哪个房产公司有这能耐我真服了他。

因此，31号文按“占地面积法进行分配”在即不完全合理又无法执行的情况下，可能只能流于形式，在实务中，绝大部分的纳税人应该还是会将土地成本按照总建筑面积或总可售面积分摊计入单位成本。

另外补充一点个人想法：31号文三十条规定实际上给了纳税人一个税收筹划的空间，纳税人可先对其不同物业形态的土地增值税税负进行测算，如果测算后不同物业的土地增值税存在税率差，那么纳税人可按31号文的规定按“占地面积法进行分配”以此降低税负。

比如，企业同一地块分期开发(此情况下土地增值税需分期清算)，一期小高层和高层，二期为别墅，如果企业以前按建筑面积分摊土地成本，测算后小高层和高层土地增值税适用税率30%，别墅土地增值税适用税率50%，即不同物业的土地增值税存在税率差，那么此时纳税人可以按31号三十条规定按“占地面积法进行分配”土地成本，增加别墅土地成本，以此达到减少土地增值税税负的效果。

上述是税法实务关于《土地成本如何分摊？》的全部解读，各位会计朋友如果在学习「土地成本如何分摊？」时有相关的财税问题，学习问题均可在评论区留言评论。

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