强制配建保障性住房如何进行财税处理

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　　近日，路西房地产开发公司通过国有土地公开出让方式，在某市拿下13338.4平方米（约合20亩）土地。出让条件中载明此地块容积率小于等于3.0，明确保障性住房配建要求：配建廉租住房比例不少于地上总住宅建筑面积的5%，配建公租房比例不少于地上总住宅建筑面积的5%.这个公开的出让条件明确了房地产开发企业必须承担建设保障性住房的责任。

　　公司有些财务人员不解，按照常理理解，建造廉租房、经济适用房、公租房都应该是政府的行为，作为私企、民营经济必须要承担建造任务吗？这个出让条件中的配建要求有政策依据吗？

　　强制配建政策出台背景

　　2011年以来，各级政府相继出台了关于房价调控、保障性住房建设的相关规定或实施意见。这样从中央到地方明确了在商品房建设过程中将配建保障性住房作为拿地的前置条件、准入的强制手段。

　　路西公司所在的河北省于2011年2月28日发布了《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政[2011]28号），其中第四条第二款指出：要按比例强制配建保障性住房。把配建作为一项强制性举措加以推行，自2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性住房，并在规划和出让条件中予以明确。未按规定落实配建的项目，不得进行土地出让、不得办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续，并依法追究有关部门及相关人员责任。

　　石家庄市人民政府也在2011年4月6日发布了《石家庄市人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（石政发[2011]6号），其中第五条增加保障性安居工程住房供应规定：（一）强制配建保障性租赁住房。由市规划部门牵头，国土、住房保障部门参加，在3月底前，对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目进行彻底清查，严格落实配建要求。对确有正当理由配建有实际困难的，可通过适当提高容积率达到配建的要求。对确已无法配建的项目，须经市保障性安居工程领导小组批准。

　　2010年6月1日后新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。配建的廉租住房无偿移交政府；配建的公共租赁住房，政府按建筑安装成本价回购。由政府主导投资建设的经济适用住房项目按住宅总建筑面积15%的比例配建保障性租赁住房，政府按照物价局核定的经济适用住房销售价格回购；非政府投资建设的经济适用住房项目，配建的保障性租赁住房，政府按照物价局核定的经济适用住房销售价格扣除利润和管理费用后的价格回购。城中村改造、旧城改造项目按规划住宅总建筑面积扣除回迁安置面积后按5%的比例配建保障性租赁住房，政府按建筑安装成本价回购。建筑安装成本价以财政局评审中心的评审价为准，每年一季度前市财政评审中心要制定回购评审价，提供给住房保障部门。强制配建的保障性租赁住房产权均归政府所有。

　　未制定保障性租赁住房配建方案或方案未经市保障性安居工程领导小组签署审批意见的，市规划、建设、房管部门不得办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续。

　　为了加快推进保障性住房建设进度，确保完成任务，近期公开出让的土地中，不只是河北省几乎各省都增加了强制配建保障性住房的条件。政府已经不再是保障性住房建设唯一的投资主体了，任何房地产开发公司只要进行商品房开发必须配建。所以作为房地产开发公司的财务人员有必要了解涉及保障性住房的税收政策，按照政策规定执行，使公司能够享受到相应的税收优惠。

　　相关的税收政策

　　廉租房相关的税收政策主要体现在《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）中。其第一条第二款规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

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